赣州市中心城区住宅专项维修资金应急使用实施细则（试行）

　　《赣州市中心城区住宅专项维修资金应急使用实施细则(试行)》政策解读

　　《赣州市中心城区住宅专项维修资金实施细则(试行)》(以下简称《细则》文件，该文件自2026年1月5日起正式施行。

　　一、明确维修资金应急使用的核心原则及分摊规则

　　《细则》明确了维修资金应急使用应遵循“安全第一、方便快捷、公开透明”原则。安全第一，即涉及危及房屋安全、影响业主正常生活的紧急情形，可启用维修资金应急使用程序;方便快捷，即经核查确认符合应急情形的，可以不经过业主表决同意，由申请人直接申请使用;公开透明，即做到事前公告、事中告知、事后公示，保障业主的知情权与监督权。

　　申请应急使用维修资金进行维修的，由业主按各自拥有物业建筑面积的比例分摊费用。未交存维修资金或维修资金余额不足的业主，需按规定补交资金或现金分摊应承担的维修费用。有约定的，从其约定。

　　二、规范维修资金使用申请的主体

　　申请主体为业主大会、业主委员会(物业管理委员会)。未成立业主大会、业主委员会(物业管理委员会)的，或业主大会、业主委员会(物业管理委员会)不履行职责的，由辖区街道办事处(乡镇人民政府)代为申请;

　　申请主体委托物业服务人代为申请的，应出具书面委托书。

　　三、细化应急使用情形及明确相关认定方式

　　小区出现以下影响房屋安全使用或危及公共安全的紧急情形的，应当实施应急维修、更新和改造：

　　1.电梯发生故障的;

　　2.二次供水涉及的设施设备发生故障、影响使用的;

　　3.专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等导致功能障碍的;

　　4.火灾自动报警系统、自动灭火系统、消火栓系统、防烟排烟系统严重损坏或瘫痪，无法使用的;

　　5.屋顶、屋面、外墙面渗漏，或地下室积水、电梯底坑积水渗水，严重影响业主房屋、电梯正常使用的;

　　6.房屋外墙(幕墙)、大堂或公共通道内墙存在脱落、剥落等安全隐患的;

　　7. 房屋出现严重沉降、倾斜、开裂等严重危及安全的其他紧急情况的;

　　8. 其他依法需实施应急维修、更新和改造的情形。

　　应急维修、更新和改造应以专业检测报告或鉴定意见书为主要依据。

　　对于问题直观、无需复杂技术手段即可判定的紧急情形，可分情形采用现场联合确认的方式予以认定。如：

　　1.电梯故障问题可直观认定的(《电梯故障明显问题》)，可由属地街道办事处(乡镇人民政府)、社区居委会(村民委员会)、业主委员会(物业管理委员会)、物业服务人、签约维保单位共同认定。

　　2. 涉及二次供水设施设备影响使用，屋顶、屋面、外墙面渗漏，或地下室积水、电梯底坑积水渗水严重影响使用，房屋外墙(幕墙)、大堂或公共通道内墙存在脱落、剥落等安全隐患，出现严重沉降、倾斜、开裂等严重危及安全等的，可由属地街道办事处(乡镇人民政府)、维修资金管理部门、住建部门、业主委员会(物业管理委员会)，物业服务人共同认定。

　　3. 涉及专用排水设施功能障碍情况紧急、问题可直观认定且无法及时获取专业鉴定意见的，可由属地街道办事处(乡镇人民政府)、维修资金管理部门、城管部门、业主委员会(物业管理委员会)，物业服务人共同认定。

　　4.涉及消防系统故障的，须提供县级以上消防救援机构出具的《责令限期改正通知书》或《重大火灾隐患通知书》，也可提供具有相应从业条件的消防技术服务机构出具的《消防设施检测报告》或《消防安全评估报告》并明确存在重大火灾隐患。

　　四、点明维修资金应急使用各阶段环节的相关要求

　　维修资金应急使用程序分为项目申请、组织实施、资金拨付等。

　　1.项目申请(包含：报修、初步处置、前期准备、受理与审核等环节)。报修与初步处置环节，即发生紧急情形时，业主或物业服务人向业主委员会(物业管理委员会)报修;业主委员会(物业管理委员会)初步查验后，需立即启动程序，采取紧急处置措施、设置警示牌，并第一时间向社区居委会、街道办事处(乡镇人民政府)及相关主管部门报告。前期准备环节，即街道办事处(乡镇人民政府)接到报告后，需尽快按照分情形认定要求，牵头组织出具认定意见;需专业检测鉴定的，由申请人委托专业机构出具鉴定报告;申请人收到认定意见或鉴定报告后，完成维修方案制定、预算编制，并在物业管理区域显著位置及业主公共交流平台公告，公告内容应包括现场勘察资料图片、维修项目相关材料(电梯安全评估报告或检验通知书、检测备忘录、消防整改通知书、现场确认书等)、维修方案、维修费用预算、分摊原则及列支范围等。公告期间，申请人可同步向维修资金管理部门提交使用申请。受理与审核环节，工程预算3万元以上的，申请人可自行选择或在维修资金管理系统中抽选审价机构，随后与施工企业按审价金额签订施工合同;工程预算3万元以下的，由申请人决定是否审价;申请人在维修资金管理系统填报资金使用申请表、应急使用证明材料、应急使用方案(含维修项目、现场照片、方案、费用预算、列支范围等)、公告佐证资料、施工合同等，提交属地维修资金管理部门审核备案等。

　　2.组织实施(包括：施工单位选择、施工及施工监督、工程验收等)。30万元以下的应急维修工程，申请人通过比选方式选择施工单位;30万元(含)以上的，通过公开招标方式选择。施工过程中，申请人需组织物业服务人、利害关系业主代表监督施工全过程，鼓励委托工程监理;涉及电梯一般修理、消防的，可委托第三方专业检测机构参与监督。同时，申请人可在业主公共交流平台及时发布施工信息，有条件的可全程录像留影。工程完工后，申请人在街道办事处(乡镇人民政府)指导监督下，组织参建单位(施工、监理)、相关业主代表及其他相关单位代表，依照维修资金使用方案、施工合同和相应的技术规范、质量标准进行竣工验收，并签署工程竣工验收报告。

　　3.资金拨付(分为首期款拨付、尾款拨付等两次拨付)。工程组织实施期间，申请人提交的资料齐全并经审核无误的，可拨付首期资金(首期款拨付比例为维修项目工程造价的60%)至施工企业账户;工程完工并经验收合格后，申请人提交验收资料、工程决算(结算)审核报告等，向维修资金管理部门申请拨付资金。管理部门收到资料后应在5个工作日内完成审核，资料齐全的，在物业管理区域显著位置或业主公共交流平台公示，公示期满后，拨付工程尾款。

　　4.有关程序减化及其他特殊要求的内容：

　　(1)对单一电梯故障、二次供水水泵运行中断、专用排水设施功能障碍等影响业主生活的特殊应急维修工程，在施工单位的选择上，不受金额限制，由申请人自行确定。

　　(2)对电梯进行应急维修的，经施工单位自检合格后，电梯的重大修理或改造需经电梯检验机构出具监督检验报告，电梯的一般修理需有施工单位出具的修理合格证明材料，符合交付使用条件的方能办理维修资金结算手续。

　　(3)对消防设施进行应急维修的，工程竣工并经施工单位自检合格后，须由业主委员会、业主代表或物业服务人联合进行现场勘验确认，并由具有相应从业条件的消防技术服务机构出具合格的《消防设施检测报告》或《消防安全评估报告》。在确认工程符合交付使用条件后，方可办理维修资金结算手续。

　　来源：赣州市城市住房服务中心