二手房交易门道多 专家教你如何鉴别房地产中介

　　如何防范中介陷阱.

　　1、了解政策和服务陷阱。购房前,消费者应先了解国家最新的房产调控政策和行业消费陷阱,包括税费、信贷、购房条件,主动了解房产交易形势,避免被不良中介忽悠和误导。尤其是对产权等对个人有重大影响的事项,建议亲自到相关部门予以确认。

　　2、买房下定金需谨慎。定金是支付给卖方的,并非中介公司,即使中介公司代收,也必须要求中介出示卖方委托收定的委托书,千万不要把定金等前期费用转进经纪人的私人账户。同时,约定退定条款,对“诚意金”等名目的预收款,建议约定“诚意金交易失败可退”的条款以保障自身权益。

　　3、签订规范合同。所有细节及特殊约定必须书面写进合同,并明确买卖和中介三方权利和义务。

　　4、交易必须恪守诚信守法的原则。中介和买卖双方应严格按照法律法规的规定进行房屋交易,消费者不要为了促成交易,轻信中介提出的“变通”做法,默许违法伪造资料或为其行为提供便利条件。最终不仅房产交易不成,还得为“变通”违法违规承担相应的法律责任和损失。

　　5、购买商品房,要查看五证两书:国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工设施工许可证、商品房预售许可证。两书:住宅质量保证书、住宅使用说明书。对上述证书不全的项目,应拒绝购买,否则,消费者的权益很难得到保障。

　　6、购买商品房,有的开发商在未取得商品房预售许可证的情况下,采取发放VIP卡、内部认购、交纳诚意金等形式变相预售商品房,同样不受法律保护。

　　签订中介委托合同的注意事项

　　1、要求查验卖房人的房屋产权证。对一时拿不出房屋产权证书(如原产权人按揭购房还未还清银行贷款),得问清中介机构如何还贷领证,自己是否接受,并在签订中介委托合同中明确时限和违约责任。

　　2、合同条款要仔细阅读。在签订房屋购买意向书、房屋买卖定金协议等房地产中介委托(服务)合同,特别是涉及到三方条款的问题时,由于各房地产中介机构使用的中介委托(服务)合同不尽相同,一些不平等条款,购房者应特别注意。

　　3、要主张自己的权利。不平等条款主要出现在房地产合同的补充协议和附加协议里,购房时需对这些补充协议加倍小心;自己的主张须通过合同的补充协议和附加协议里加以明确。不要相信中介人员的所有口头承诺,必须将口头的东西变成文字条款。

　　4、合同条款遇到不清楚的地方,应多请教专业人士或法律人士。很多老人不懂法律法规和政策,签约付款容易上当受骗。

　　5、保存好购房的各种书面材料,若是复印件则要求对方加盖机构印章。

　　6、付款必须让中介出具正式发票或正规收据,须有机构的印章和经办人的签字,切忌打白条。

　　7、房地产中介委托(服务)合同,要有具有执业资格的经纪人签字并加盖房地产经纪机构的印章。

　　如何选择或鉴别合法的中介机构.

　　1、要查验中介服务机构是否具有工商行政管理部门核发的“营业执照”,税务管理部门核发的“税务登记证”。

　　2、要查验中介服务机构是否在房地产行政管理部门登记备案,是否取得“西安市房地产中介服务机构资质证书”(下一步将改为“中介机构备案证明”),尽量选择具有品牌和规模的中介机构。

　　3、要查验为您服务的经纪人是否取得房地产经纪人资格证书。

　　4、查询房地产中介机构资质和经纪人的执业资格证书,可登录房屋管理政务网通过以下路径查询:政务公开——业务信息——在线查询。输入关键字,点击“中介服务机构资质”、“岗位证书”即可分别实现模糊查询。